2007年1-10月，我市房地产开发投资建设工作在市委、市政府的正确领导和上级主管部门的大力支持下，认真贯彻落实国家宏观调控政策措施和州、市委经济工作会议精神，加强房地产开发市场管理，整顿和规范房地产市场秩序，积极调整住房供应结构，建立和完善住房保障体系，全市房地产市场保持了健康、稳定、持续有序发展的良好态势。现将今年的房地产开发投资建设情况汇报如下：

一、2007年我市房地产开发市场及开发投资运行情况

（一）房地产开发投资持续增长。今年1-10月，受经济发展加速，居民收入增加等影响，我市房地产市场日益活跃，房地产投资需求和住房消费需求强劲，房地产市场供销两旺。一是房地产开发投资继续保持稳健的发展势头。2007年1-10月，全市完成房地产开发投资5.65元，与去年同期增长约4.6%，完成年初市政府下达的6亿元目标管理任务的93.3%；二是房地产开发项目不断增加，开发状况良好。2007年10月底止，全市共有房地产开发项目63个，项目计划总投资额为22.63亿元，建筑总面积189.4万平方米，其中，新开工面积为25万平方米，竣工面积59万平方米。三是商品房市场供需稳定增长。全市商品房累计批准预售面积31.59万平方米，同比增长89.3%，其中，住宅批准预售25.46万平方米，同比增长122.1%，房地产市场需求强劲；四是商品房价格稳步上升。今年前三季度，由于商品住宅品质提高，高层、小高层住房比重加大，土地、建筑材料、建安成本增加，使得商品住宅价格比去年每平方米增加200多元；五是房地产企业数量不断增加，资质不断提高。截止2007年10月底，全市房地产开发企业由2003年的42家发展到75家（市属企业29家，州属企业40家，外来企业6家），其中二级资质8家，三级资质24家，四级资质12家，暂定资质29家。75家企业中，目前在我市有项目的企业有52家。

（二）住房供应结构日趋合理，住宅投资比重加大，品质逐步提升。一批投资过亿元，规模大、上档次、高品质的纯住宅小区以其科学的户型设计、合理的规划布局、优雅的居住环境、优质的建筑品质、配套的居住设施、全新的服务理念赢得了广大消费者的青睐，如“水畔铭城”、“裕隆世纪山庄”、“湘泉城市花园”等，这些高档小区的建设标志着吉首房地产已进入了产品的全面提质升级时期，行业竞争加剧，房地产创新成为全行业追求的目标。普通商品住房随着住房供应结构的调整和住宅投资比重的加大而不断增多。

（三）物业管理初步规范。我市物业管理工作起步晚，物业小区小而散，物业管理水平低，管理不规范，矛盾纠纷十分突出，为改变条块分割管理的混乱局面，2007年5月我局设立了专门的物业管理机构，负责全市房屋维修基金的收缴工作，对全市25家物业管理企业进行统一管理和监督，通过申报资质、资质年检、强化前期物业管理行为、行业专项整治等措施进一步规范物业管理企业行为，同时加强物业管理纠纷的调解力度，促进全市房地产业持续健康发展。截止2007年10月，按照上级有关政策规定共收缴新建商品房房屋维修基金143.9万元，所有达到预售条件的房地产项目都落实了前期物业管理。

（四）加快经济适用房、廉租住房建设，建立和完善住房保障体系。一是扶持开发商投资新建8061平方米的经济适用房66套，为195户人均住房建筑面积在8平方米以下的城镇最低收入家庭发放廉租住房补贴9.75万元，实现廉租住房保障面积9750平方米，超额完成了州分解给我市的省8件实事经济适用房和廉租住房任务。目前我局正为1229户最底收入家庭向州市财政争取600元/年.户的住房补贴；二是编制了《吉首“十一五”住房建设规划纲要》（吉政函[2007]24号），重点明确“十一五”期间吉首普通商品房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，调整了住房套型结构比例，明确提出在“十一五”期间城区建设1200套经济适用房、300套廉租住房（含租金补贴住房），争取到2010年，全市符合条件的低收入家庭实现应保尽保。

二、存在的主要问题

2007年1-10月，我市房地产开发投资建设继续保持稳健的发展势头，但仍存在一些不容忽视的问题。

1、房地产开发投资布局和结构不够合理。开发项目60%在老城区，大多数开发商热衷于老城区开发项目，为此造成老城区开发偏热，乾州新区开发偏冷；由于开发投资的结构不平衡，造成商业用房相对过剩，住宅相对偏紧，中小户型住宅供应不足，住房供应结构调整力度有待进一步加强。

2、物业管理有待进一步加强。我市物业管理起步晚，尽管近年我市采取了很多措施，但目前物业管理仍然存在一些问题：一是住宅小区规模小，物业管理费标准过低（目前吉首物业管理费收取标准仅达到《湖南物业服务收费管理实施办法》的规定标准的33％），收取难度大，加之业主对物业管理认识不够和从业人员素质低等多种原因，导致物业管理矛盾纠纷突出，严重影响了物业管理行业的可持续发展；二是房屋维修资金很难按规定收缴到位，给物业管理留下隐患。

3、廉租住房保障覆盖面过窄，廉租住房建设的资金缺口大，实物配租房源筹集难。目前，我市经济适用住房仅限于单位内部委托开发商开发及改制、破产企业的集资、合作建房，没有由政府统一组织建设向社会中低收入家庭公开出售的经济适用住房，廉租住房建设资金缺口大。

4、房屋拆迁难度大，周期长。拆迁补偿标准不断攀升，拆迁成本越来越高，严重影响了我市房地产开发项目投资进度。

5、开发资金严重不足。由于大部分开发企业综合实力不强，自有资金短缺，加之受国家宏观调控影响，金融部门银根紧缩，一些项目资金难以及时到位，影响了开发项目的顺利实施，部分企业因资本金不足，高息向社会融资，导致开发成本居高不下，形成社会稳定隐患。

三、下步工作打算

（一）2007年后2个月的主要工作措施

一是配合省州主管部门进一步整顿和规范我市房地产市场秩序，规范开发企业市场行为；二是抓好2007年11-12月的开发投资进度，搞好房地产业市场情况分析；三是举办好吉首市第四届（2007）房地产交易展示会，拉动房地产开发投资增长，活跃吉首房地产市场。

（二）2008年主要工作措施

1、认真落实《吉首“十一五”住宅建设规划纲要》（吉政函[2007]24号）。加强户型结构调整力度，加快中小套型普通商品住房建设，满足不同收入家庭的住房需求。

2、加强房地产市场宏观调控，促进房地产业持续健康发展。一是加强对房地产市场投资与需求的双向调控，引导理性投资和理性消费；二是建立房地产行业的信用档案系统和行业披露制度，开展诚实守信活动，强化行业自律，；三是加强对房地产开发企业的资质管理和项目管理，推行房地产开发项目资本金制度和房地产开发项目综合验收制度。

3、加强城市房屋拆迁管理，维护社会稳定。一是严格执行拆迁计划，合理控制拆迁规模，切实维护被拆迁居民的合法权益；二是认真贯彻落实《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》和《城市房屋拆迁价指导意见》，依法及时解决拆迁纠纷；三是加大拆迁资金监管力度，保障拆迁户利益不受侵害。

4、加强重点项目建设。抓住城乡居民消费结构升级历史机遇，以乾州新区为重点，建设好“裕隆世纪山庄”、“温州世纪新城”、“福地城市花园”、“水畔铭城”、“锦绣香江”等一批投资过亿元的重点住宅建设项目。

5、建立和完善住房保障体系，切实解决低收入家庭住房难问题。加快健全廉租房制度，规范经济适用住房建设，建立以普通商品住房、经济适用住房、廉租住房补贴、实物配租、租金核减等多途径、多层次构成的住房梯级保障体系，增加有效供应，扩大覆盖面，逐步解决低收入家庭的基本住房问题。

6、逐步规范物业管理，提高物业管理水平。一是加大宣传力度，认真贯彻执行《物业管理条例》；二是加强物业从业人员培训，不断提高从业人员素质；三是出台《物业管理招投标办法》，建立竞争激励机制；四是规范物业管理收费标准，杜绝乱收费；五是加大房屋维修资金收缴力度，确保各物业小区公共设施设备正常使用。